1. Justificación y Necesidad

• Reducción de riesgos legales: La adopción de un plan de compliance ayuda a identificar y mitigar riesgos legales asociados con la gestión de la comunidad, como infracciones urbanísticas, laborales o de protección de datos.
• Transparencia y buena gestión: Fomenta la transparencia en la administración de recursos económicos y en la toma de decisiones, lo que beneficia a los propietarios.
• Cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH): Garantiza que la comunidad cumpla con las obligaciones legales establecidas por la LPH y otras normativas aplicables.
• Prevención de responsabilidades penales: En algunos casos, una mala gestión puede generar responsabilidades para la comunidad, y un plan de compliance puede ayudar a evitarlas.

2. Fases de Implementación

• Diagnóstico Inicial:
  • Identificación de las áreas clave de riesgo (financiero, laboral, medioambiental, de seguridad, urbanístico).
  • Análisis de las normativas aplicables a la comunidad (normativas locales, protección de datos, seguridad, urbanismo, etc.).
  • Evaluación de los procesos de gestión existentes y su adecuación a la normativa.
• Elaboración del Plan de Compliance:
  • Política de Cumplimiento Normativo: Un documento que describa los principios, objetivos y áreas de actuación del plan.
  • Procedimientos de control interno: Establecimiento de mecanismos de control y vigilancia en áreas clave como las finanzas, seguridad laboral (si hay empleados), obras y contratación de servicios externos.
  • Canales de denuncia: Creación de un canal confidencial donde los propietarios puedan reportar incumplimientos o malas prácticas.
• Designación de Responsables:
  • Administrador de Fincas: Su rol puede ser clave en la supervisión y ejecución del plan, aunque es recomendable contar con un comité o grupo de propietarios que participe activamente.
  • Delegado de Cumplimiento Normativo: Persona o equipo designado para asegurar la implementación y seguimiento del plan, pudiendo ser el propio administrador o un externo especializado.
  • Delegado de Protección de Datos: Si la comunidad maneja datos personales, es esencial cumplir con el Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) y nombrar un delegado responsable de su cumplimiento.
• Formación y Concienciación:
  • Capacitación a propietarios: Realización de reuniones o talleres donde se expliquen los principios del plan y las obligaciones legales de la comunidad.
  • Formación a empleados: En el caso de que la comunidad cuente con personal (conserjes, jardineros, etc.), deben ser formados sobre sus obligaciones en materia de compliance.
• Ejecución y Supervisión:
  • Monitoreo continuo: Revisar periódicamente que se cumplan los procedimientos establecidos en el plan.
  • Auditorías: Llevar a cabo auditorías internas para verificar el cumplimiento de las normativas y detectar posibles irregularidades.
  • Corrección de Incumplimientos: Implementación de medidas correctivas cuando se detecten incumplimientos.

3. Áreas Específicas de Actuación en el Plan

• Cumplimiento Financiero:
  • Transparencia en las cuentas de la comunidad.
  • Gestión responsable de fondos de reserva.
  • Prevención de fraudes o desvíos de fondos.
• Cumplimiento en Seguridad y Mantenimiento:
  • Verificación de que las zonas comunes cumplan con las normativas de seguridad (ascensores, instalaciones eléctricas, etc.).
  • Realización de inspecciones técnicas obligatorias (ITEs).
• Cumplimiento Laboral:
  • Garantizar que los empleados de la comunidad estén correctamente contratados, asegurados y que se cumpla con las obligaciones laborales.
• Protección de Datos:
  • Asegurar el manejo adecuado de los datos personales de los propietarios (listas de morosos, contactos, etc.) cumpliendo con el RGPD.
• Cumplimiento Urbanístico:
  • Verificación de que todas las obras o reformas en la comunidad cuenten con las licencias y permisos necesarios.

4. Beneficios de un Plan de Compliance en Comunidades de Propietarios

• Mejor organización interna: El plan de compliance contribuye a un funcionamiento más eficiente y organizado de la comunidad.
• Protección frente a sanciones: Evita posibles multas o responsabilidades por incumplimiento de normativas.
• Mejor relación entre propietarios: Un entorno transparente y seguro mejora la convivencia y la confianza entre los propietarios.
• Prevención de conflictos: Al garantizar que las decisiones y gestiones se realizan cumpliendo la ley, se reducen los conflictos legales.

5. Desafíos en la Implementación

• Resistencia al cambio: Algunos propietarios pueden oponerse a la implementación de un plan de compliance por falta de información o por temor a los costes adicionales.
• Coste de implementación: La contratación de expertos o la realización de auditorías puede implicar un coste que la comunidad debe asumir.
• Mantenimiento y seguimiento: Un plan de compliance no es algo estático, requiere de una supervisión constante y ajustes conforme a las normativas.

Comunidades de Propietarios, consideraciones:

1. Asimilación entre Comunidades de Propietarios y Sociedades Mercantiles

• A veces se compara a las comunidades de propietarios con una sociedad mercantil por su estructura similar: cuentan con una presidencia, junta directiva y junta de propietarios, que funcionan de manera parecida a los órganos de una sociedad mercantil.

2. Diferencia Clave: Objetivos Económicos

• La comunidad de propietarios no busca obtener rendimientos económicos, a diferencia de una sociedad mercantil. Sin embargo, su funcionamiento puede compararse en términos de «buen gobierno», ya que también sigue patrones de transparencia y eficiencia.

3. Compliance en Comunidades de Propietarios

• Aunque la comunidad no persigue fines lucrativos, debe integrar políticas de cumplimiento normativo (compliance) para evitar fraudes internos y externos. El compliance mejora el valor de la comunidad y de los inmuebles, haciendo que sea más respetada.

4. Importancia del Buen Gobierno Corporativo

• El «buen gobierno corporativo» es clave para las comunidades, aunque su origen esté en las sociedades cotizadas. Aplicar estas prácticas asegura una gestión ética y transparente, que contribuye al crecimiento sostenible y al bienestar común.

5. Objetivos Principales de una Comunidad de Propietarios

a. Protección y mantenimiento de los elementos comunes.
b. Realización de obras necesarias, conforme al artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.
c. Reducción de la morosidad para cumplir con el presupuesto.
d. Contratación de servicios necesarios.
e. Contar con personal adecuado para las necesidades de la comunidad.
f. Identificación y cumplimiento de las necesidades de los comuneros.
g. Vigilancia contra incumplimientos como actividades molestas y obras inconsentidas.
h. Adecuación a la eficiencia energética.
i. Aprovechamiento de avances en telecomunicaciones.
j. Individualización de servicios como agua, gas y calefacción.
k. Evitar morosidad en las relaciones con terceros.
l. Cumplimiento en las relaciones con la Administración Pública.
ll. Control de los niveles de ruido, incluyéndolo en el código de buenas prácticas.

6. Elevación del Valor de la Comunidad

• El cumplimiento normativo y el buen gobierno ayudan a aumentar el valor económico de la comunidad de propietarios y sus inmuebles. Esto se logra al asegurar una gestión adecuada, tanto en las relaciones internas (entre los comuneros) como en las externas (con terceros).

7. Conclusión: Gestión Ética y Transparente

• El buen gobierno en una comunidad de propietarios exige que sus órganos adopten medidas para garantizar una administración eficiente, transparente y orientada al bien común de los comuneros, lo que contribuye a aumentar el valor de la comunidad.

Comunidades de Propietarios, consideraciones:

1. Ruido y Consecuencias Penales

• El exceso de ruido puede conllevar sanciones penales, según el artículo 325 del Código Penal, que prevé penas de hasta cuatro años de prisión si el ruido genera un grave riesgo para la salud de las personas (art. 325.3 CP).

2. Conocimiento y Responsabilidad de los Vecinos

• Los vecinos y locales de negocio en una comunidad de propietarios deben ser conscientes de las posibles consecuencias penales por exceso de ruido, ya que se trata de un delito de riesgo, que no requiere necesariamente la causación de resultados para ser sancionable.

3. Acciones Penales y Civiles

• Los excesos de ruido no solo pueden dar lugar a acciones civiles, sino también a acciones penales por parte de la comunidad de propietarios o de los comuneros directamente afectados. La causación de daño a la salud es una prueba clara de la gravedad del problema.

4. Ruido y Cumplimiento Normativo

• El ruido es uno de los temas prioritarios que debe incluirse en un programa de cumplimiento normativo dentro de la guía de buenas prácticas de una comunidad de propietarios. Tanto los locales de negocio como los propietarios deben ser advertidos de las consecuencias legales del exceso de ruido.

5. Prevención y Buenas Prácticas

• Para evitar situaciones que puedan derivar en acciones legales, es crucial incluir el control del ruido en las normativas internas de la comunidad, garantizando la convivencia y el respeto a la salud de los vecinos.

6. Conciencia de los Vecinos sobre el Ruido

• Los vecinos, especialmente los propietarios de locales con música, deben ser conscientes de que el ruido ha sido incluido en el programa de compliance de la comunidad.

7. Tolerancia Cero con el Ruido

• La comunidad no tolerará la inobservancia de las normativas sobre ruido, dejando claro que no se permitirá ningún tipo de exceso en este aspecto.

8. Acciones Penales Inmediatas

• En caso de incumplimiento, la comunidad tomará acciones penales de inmediato, exigiendo la aplicación de las sanciones previstas en la ley.

9. Inclusión del Ruido en el Programa de Compliance

• El control del ruido es ahora parte integral del programa de cumplimiento normativo de la comunidad, reforzando su compromiso con el respeto a la convivencia y a las normativas legales.

10. Prohibición de Aparcar en Zonas Comunes

• Los comuneros no pueden estacionar sus vehículos en zonas comunes ni en plazas que no les pertenezcan.

11. Acción Correctiva: Llamada a la Grúa

• En caso de incumplimiento, la comunidad de propietarios llamará a la grúa para retirar el vehículo, que será trasladado a la vía pública.

12. Responsabilidad de los Gastos

• El propietario del vehículo será responsable de pagar los gastos del servicio de grúa, que deberán abonarse en el momento de la solicitud.

13. Inmediata Ejecución de la Medida

• La comunidad tiene el derecho de actuar de manera inmediata ante esta infracción, asegurando el cumplimiento de las normas de convivencia.

Transparencia en las comunidades de propietarios:

1. Contrataciones por la Junta Directiva

• La junta directiva no tiene autoridad para realizar contrataciones de servicios directamente para la comunidad sin la aprobación previa de la junta de propietarios.

2. Contrataciones Irregulares

• La contratación de servicios de terceros sin el visto bueno de la junta de propietarios es una irregularidad que puede conllevar problemas de transparencia y mala gestión en la comunidad.

3. Posible Cobro de Comisiones

• Existe el riesgo de que los miembros de los órganos de gobierno (junta directiva o presidente) obtengan comisiones a través de estas contrataciones irregulares, lo que podría derivar en un conflicto de intereses.

4. Prohibición de Vinculación Contractual

• Ni la junta directiva ni el presidente tienen el derecho de vincular a la comunidad en contratos con terceros sin la aprobación explícita de la junta de propietarios, lo que resguarda la legalidad y transparencia de la gestión.

5. Importancia del Canal de Denuncias en el Cumplimiento Normativo

• El canal de denuncias es un mecanismo clave dentro del programa de cumplimiento normativo en las comunidades de propietarios, permitiendo a cualquier comunero reportar irregularidades sin necesidad de identificarse.

6. Denuncias Anónimas y Protección del Denunciante

• Los comuneros pueden usar este canal de manera anónima para evitar represalias, reportando irregularidades directamente al compliance officer o administrador de fincas colegiado.

7. Whistleblowing en las Comunidades de Propietarios

• Este mecanismo, inspirado en el whistleblowing del derecho anglosajón, facilita la detección de irregularidades que de otro modo podrían pasar desapercibidas por miedo de los denunciantes.

8. Buzón de Denuncias Anónimas

• Se propone instalar un buzón de denuncias anónimas al que solo tenga acceso el administrador de fincas, para que los comuneros puedan reportar de forma segura cualquier irregularidad.

9. Alternativa para Denuncias Contra el Compliance Officer

• Si la denuncia anónima es contra el propio administrador de fincas, podría habilitarse otro buzón para que el presidente de la comunidad reciba dichas denuncias, garantizando la imparcialidad del proceso.

10. Doble Sistema de Buzones

• Se sugiere la posibilidad de contar con dos buzones de denuncias anónimas: uno para el administrador de fincas y otro para el presidente de la comunidad, asegurando un proceso transparente y seguro para los comuneros.